ABITAZIONI LOCATE A CANONE CONCORDATO AD ALIQUOTA IMU RIDOTTA
L’agevolazione è subordinata, in taluni casi, all’attestazione di rispondenza del contratto all’accordo territoriale
Entro lunedì 18 dicembre 2023 occorre versare la seconda rata dell’IMU per l’anno 2023 (la scadenza “ordinaria” del 16 dicembre cade di sabato), da determinare a norma dell’art. 1 commi 762 e 763 della L. 160/2019.
A tal proposito, si ricorda che per l’immobile abitativo locato con un contratto a “canone concordato”, ai sensi della L. 9 dicembre 1998 n. 431, l’IMU, determinata applicando l’aliquota stabilita dal Comune ai sensi dell’art. 1 comma 754 della L. 160/2019, è ridotta al 75%. Tale agevolazione, prevista dall’art. 1 comma 760 della L. 160/2019, opera in maniera automatica a prescindere dalla singola delibera comunale che, eventualmente, può prevedere ulteriori riduzioni.
La riduzione si applica innanzitutto ai contratti di cui all’art. 2 comma 3 della L. 431/98 finalizzati a soddisfare le esigenze abitative durature del conduttore e redatti in conformità agli accordi territoriali conclusi tra le associazioni rappresentative delle categorie della proprietà edilizia e dei conduttori. Il canone non può superare i valori prefissati negli accordi stessi e la durata minima non può essere inferiore a tre anni con una proroga di due anni in due anni, fatta salva la facoltà di disdetta o rinuncia al rinnovo ex art. 2 comma 5 della L. 431/98.
L’agevolazione si applica anche ai contratti di locazione di natura transitoria (art. 5 comma 1 della L. 431/98) e a quelli stipulati con studenti universitari (art. 5 comma 2 della L. 431/98). I primi, di durata compresa tra uno e diciotto mesi, servono per soddisfare le esigenze abitative transitorie di carattere oggettivo del locatore o del conduttore, mentre i secondi, previsti nei Comuni sede di università o di corsi universitari distaccati di specializzazione, e comunque di istituti di istruzione superiore ex RD 1592/33 e L. 508/99, nonché nei Comuni limitrofi, possono essere stipulati, exart. 3 del DM 16 gennaio 2017, esclusivamente con studenti universitari o di formazione post laurea residenti in un Comune diverso da quello del corso ed avere una durata compresa tra sei mesi e tre anni. In entrambi i casi i contratti devono rispettare i limiti di canone, le pattuizioni e la forma indicati negli accordi territoriali.
I Comuni possono inoltre prevedere ulteriori aliquotepiù favorevoli per gli immobili concessi in locazione a titolo di abitazione principale alle condizioni definite negli accordi territoriali (art. 2 comma 4 della L. 431/98). Gli accordi territoriali possono essere rivisti sulla base delle convenzioni nazionali. La prima, datata 8 febbraio 1999, cui è seguito il DM 30 dicembre 2002, precisava che l’assistenza delle organizzazioni di categoria alla stipula dei contratti fosse meramente facoltativa, non rilevando per la validità del contratto.
Successivamente il DM 16 gennaio 2017, emanato in base alla convenzione del 25 ottobre 2016, ha introdotto l’obbligo per le parti di richiedere l’assistenza, nella definizione del canone, delle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori oppure, in alternativa, la successiva attestazione, da parte di almeno un’organizzazione firmataria dell’accordo territoriale, della rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all’accordo stesso, con esclusione della facoltà di autocertificare i requisiti.
L’attestazione di rispondenza, come precisato nella risoluzione 31/2018 dell’Agenzia delle Entrate, costituisce un elemento necessario ai fini del riconoscimento delle agevolazioni fiscali, e quindi anche ai fini IMU per i contratti redatti sulla base di accordi territoriali che abbiano recepito il DM 16 gennaio 2017.
Tale attestazione può essere fatta valere per tutti i contratti di locazione successivi con il medesimo contenuto del contratto per cui è stata rilasciata, fino a quando non mutano le caratteristiche delfabbricato o l’accordo territoriale del Comune cui si riferisce (art. 7 del DL 73/2022).
L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che l’attestazione di rispondenza deve essere nuovamente richiesta se è intervenuto un nuovo accordo territoriale, o se sono variate le caratteristiche dell’immobile locato (come la superficie dell’alloggio, la presenza del posto auto, di balconi, terrazze, ascensore, ecc.), mentre non rileva la modifica del conduttore oppure la variazione del canone nei limiti dell’accordo.
L’attestazione non serve per i contratti di locazione relativi ad abitazioni site in Comuni che non abbiano adeguato i propri accordi territoriali al DM 16 gennaio 2017, per i quali continuano ad applicarsi le disposizioni del DM 30 dicembre 2002, oppure per quei contratti sottoscritti antecedentemente all’adeguamento degli accordi territoriali, anche se oggetto di successive proroghe.
