CALCOLI DI CONVENIENZA DA RIVEDERE PER LE LOCAZIONI BREVI
Aumento dal 21% al 26% della cedolare solo con più di un appartamento destinato alla locazione breve
Ieri, in serata, il Presidente della Repubblica Mattarella ha autorizzato la presentazione alle Camere del Ddl. di bilancio. Con riferimento alle locazioni brevi, il testo della bozza è stato modificato, forse in seguito alle tante critiche suscitate dalla versione precedente che incrementava in maniera generalizzata dal 21% al 26% l’aliquota della cedolare secca.
Il nuovo testo, invece, limita l’aumento dell’aliquota al 26% al solo caso di “destinazione alla locazione breve di più di un appartamento per ciascun periodo d’imposta”. In breve, quindi, l’aumento della tassa piatta riguarderebbe le locazioni abitative di durata non superiore a 30 giorni, quando il locatore destini alla locazione breve da due appartamenti in su, mentre la possibilità di applicare la cedolare al 21% resterebbe valida per chi destini alla locazione breve un solo appartamento.
Inoltre, dovrebbe restare possibile applicare la cedolare con le aliquote ordinarie nel caso di locazione di (anche più di) due appartamenti, purché uno solo sia destinato alla locazione breve: ad esempio, se Tizio locasse un appartamento con contratto a canone concordato (3+2), un appartamento con contratto di locazione ordinaria (4+4) e uno con contratto di locazione breve e optasse per tutti e tre per la cedolare, applicherebbe la tassa piatta al 10% sul primo appartamento e al 21% sugli altri due. Solo se destinasse due degli immobili alla locazione breve, l’aliquota della tassa piatta passerebbe al 26% (per entrambi gli immobili).
Si ricorda, poi, che, attualmente, in base al comma 595 dell’art. 1 della L. 178/2020, il regime fiscale delle locazioni brevi, sia con applicazione della cedolare che con tassazione ordinaria, è riconosciuto solo in caso di destinazione di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Al superamento di tale soglia, l’attività di locazione breve si presume svolta in forma imprenditoriale exart. 2082 c.c..
Quindi, se la norma del Ddl. di bilancio venisse confermata nella sua forma attuale, avremmo due diversi limiti “quantitativi” per le locazioni brevi: - da 2 appartamenti destinati alla locazione breve, l’aliquota della cedolare salirebbe al 26%; - da 5 appartamenti destinati alla locazione breve, la cedolare è del tutto esclusa, in quanto si realizza l’esercizio dell’impresa.
Tornando all’aumento dell’aliquota, va rilevato che la norma del Ddl. di bilancio continua a intervenire direttamente sull’art. 4 del DL 50/2017, che definisce come “locazioni brevi” tutti i contratti di locazione di immobili abitativi di durata non superiore a 30 giorni stipulati da persone fisiche al di fuori dell’attività d’impresa, sicché l’innalzamento dell’aliquota dovrebbe applicarsi indipendentemente dall’eventuale destinazione turistica. Nulla cambierà invece per gli immobili di proprietà delle società semplici e degli altri enti non commerciali per i quali rimane preclusa l’applicazione della cedolare a prescindere dalla durata del contratto.
Poiché la cedolare secca rappresenta un’opzione esercitabile per ciascun contratto, il locatore che destinerà alla locazione breve più di un appartamento dovrà valutare la convenienza fiscale dell’opzione per la tassa piatta con la nuova aliquota al 26%, rispetto alla tassazione ordinaria.
